Los agentes inmobiliarios de todo Estados Unidos se encuentran en el precipicio de una gran oportunidad climática. La Ley de Reducción de la Inflación (IRA), recientemente aprobada, y la mayor atención prestada por inversores, prestamistas, reguladores y responsables políticos a la descarbonización de los edificios, posicionan al sector para emprender acciones significativas. Para informar sobre esta oportunidad, RMI llevó a cabo un análisis de carbono ascendente del parque de edificios de EE.UU. para determinar las emisiones operativas relativas de cada segmento. Se trata del modelo de emisiones de edificios estadounidenses más detallado creado hasta la fecha, según la información de que dispone RMI. RMI también estudió la propiedad y los flujos de capital de cada segmento para evaluar las oportunidades de acelerar la inversión en la descarbonización de edificios dada la consolidación de la propiedad o la actividad inversora. Este informe ofrece un desglose de las emisiones de carbono de los edificios estadounidenses por segmento, subsegmento y tamaño del edificio, e identifica los tipos de edificios con mayores oportunidades de reducción de emisiones. El informe también propone medidas que los prestamistas, inversores y reguladores pueden adoptar para aumentar el flujo de capital hacia los segmentos responsables de la mayor proporción de emisiones. Estas ideas se solicitaron a expertos en finanzas para estimular un mayor estudio y exploración; aún no se han perfeccionado ni puesto a prueba en el sector. Las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) -concretamente Fannie Mae y Freddie Mac- proporcionan el 50% de la financiación de viviendas unifamiliares. La IRA ofrece importantes subvenciones y bonificaciones para descarbonizar los inmuebles residenciales; sin embargo, las bonificaciones y los créditos suelen ir por detrás del desembolso de capital por parte de los propietarios. Los prestamistas podrían aumentar el impacto de los subsidios mediante la integración de los créditos fiscales de la IRA y los reembolsos en sus productos de préstamo y la suscripción. Antes de este informe, no existía ningún desglose de las emisiones de carbono del sector inmobiliario estadounidense por segmento, subsegmento o tamaño del edificio. Aunque los grandes edificios comerciales y multifamiliares han atraído la mayor parte de la regulación del carbono y la inversión en descarbonización, ha habido una comprensión limitada de su contribución relativa a las emisiones globales del sector inmobiliario estadounidense. RMI y sus socios prestamistas creían que era necesario un desglose de las emisiones de carbono de los edificios estadounidenses para orientar a los inversores, prestamistas y reguladores hacia los segmentos del mercado que contribuyen a la mayor parte de las emisiones. Para colmar esta laguna, RMI creó un modelo ascendente exhaustivo de todas las emisiones de los edificios en Estados Unidos. A continuación, los resultados se validaron con la Agencia de Protección del Medio Ambiente (EPA) y el Departamento de Energía de Estados Unidos. El informe comienza con una descripción detallada de los resultados de nuestro modelo de emisiones. A continuación, resume la investigación sobre la propiedad y la capitalización del sector inmobiliario. A partir de ahí, se esbozan estrategias para aprovechar el capital con el fin de catalizar la descarbonización de los mayores segmentos emisores teniendo en cuenta estos temas de propiedad y capitalización. Por último, se concluye con áreas para futuras investigaciones. 

En algunos conjuntos de datos, las propiedades multifamiliares (edificios residenciales con cinco o más unidades de vivienda) se incluyen en los conjuntos de datos comerciales. En otros conjuntos de datos, multifamiliar se incluye con casas unifamiliares. El RMI ha intentado ofrecer al lector la mayor claridad posible en cada caso, aunque a veces ciertas tendencias de la vivienda plurifamiliar se encuentran a caballo entre los datos residenciales y comerciales. Utilizando este enfoque ascendente, el modelo halló que el sector inmobiliario genera equivalentes operativos de dióxido de carbono de aproximadamente 1,5 gigatoneladas al año. Según la EPA, las emisiones totales de carbono de EE.UU. en 2021 ascendieron a 6,3 gigatoneladas, lo que significa que aproximadamente el 23% de las emisiones totales de EE.UU. proceden del sector inmobiliario. Las viviendas unifamiliares, que en este análisis se definen como edificios con menos de cinco unidades de vivienda, generan el 58 % de todas las emisiones de carbono operativas de los edificios o el 13,3 % de las emisiones totales de Estados Unidos. Los edificios comerciales generan el 37% de las emisiones de los edificios de EE.UU. o alrededor del 8,5% del total de las emisiones estadounidenses. Los inmuebles unifamiliares tienen la estructura de propiedad más fragmentada del mercado, dado que casi cada edificio es propiedad de una persona distinta. La propiedad institucional de viviendas unifamiliares ha crecido rápidamente en los últimos años, pero sigue representando menos del 0,75% del parque total. El mercado de la construcción de viviendas unifamiliares está igualmente fragmentado. Existe cierta concentración en la parte alta del mercado: el mayor constructor de viviendas controla más del 7% de la construcción de viviendas nuevas y los constructores de viviendas unifamiliares que cotizan en bolsa producen más del 25% de todas las viviendas nuevas.  Sin embargo, de los más de 60.000 constructores de viviendas residenciales, sólo las 200 mayores empresas construyen más de 200 viviendas al año. En los segmentos de la construcción comercial y multifamiliar, los grandes inversores institucionales y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) acaparan gran parte de la atención del mercado, pero los propietarios privados -que representan una amplia gama de particulares, fondos y promotores- poseen la mitad de todos los inmuebles multifamiliares y comerciales. Le siguen en importancia los propietarios-operadores.  Aunque la propiedad de inmuebles multifamiliares y comerciales está más concentrada que la de inmuebles unifamiliares, el mayor propietario privado de inmuebles comerciales controla menos del 1% del mercado de 20 billones de dólares. Los grandes propietarios institucionales o públicos controlan incluso menos del mercado de nueva construcción comercial y multifamiliar. Los propietarios-ocupantes desempeñan un papel más importante. Con un poco más de consolidación, el mayor promotor multifamiliar tiene sólo el 3% del mercado, mientras que los 10 mayores promotores representan alrededor del 15% del mercado (por número de unidades iniciadas). El segmento multifamiliar es el de mayor crecimiento en la actualidad. Debido a la falta de propiedad consolidada o de desarrollo de viviendas unifamiliares, comerciales y multifamiliares, intervenir a nivel de propietario individual o promotor es una vía difícil para ampliar la descarbonización. Los flujos de capital para estos segmentos son más prometedores.

El informe destaca la importancia crítica de abordar la descarbonización de los edificios para cumplir con los objetivos climáticos globales. Señala que los edificios representan una proporción significativa de las emisiones globales de gases de efecto invernadero y que reducir estas emisiones es fundamental para limitar el calentamiento global a niveles seguros. Sin embargo, lograr la descarbonización completa de los edificios es un desafío multifacético que requiere un enfoque integral que abarque tecnologías, políticas y modelos financieros innovadores. El informe identifica varias barreras clave para la financiación de la descarbonización de los edificios, incluida la falta de información sobre el desempeño energético de los edificios, la falta de incentivos financieros y la percepción de riesgo por parte de los inversores. Para superar estas barreras, el informe propone una serie de recomendaciones, que incluyen la creación de estándares de desempeño energético, la implementación de políticas que fomenten la inversión en eficiencia energética y la promoción de modelos financieros innovadores, como los acuerdos de desempeño energético. Además, el informe destaca la importancia de involucrar a múltiples partes interesadas, incluidos propietarios de edificios, desarrolladores, inversores y gobiernos locales, en el proceso de financiación de la descarbonización de los edificios. Señala que la colaboración entre estas partes interesadas es fundamental para identificar y superar los desafíos específicos que enfrenta cada mercado y para desarrollar soluciones financiables y sostenibles a largo plazo. En resumen, el informe «Financing Building Decarbonization» de RMI destaca la importancia crítica de abordar la descarbonización de los edificios y ofrece una serie de recomendaciones para superar las barreras financieras y fomentar la inversión en eficiencia energética en el sector de la construcción.