California tiene aproximadamente 3,2 millones de unidades multifamiliares, más de la mitad de las cuales se construyeron antes de 1978, cuando entró en vigor el código de construcción estatal Título 24 para la eficiencia energética y las normas de electrificación. Muchos de estos edificios antiguos tienen un rendimiento deficiente, proporcionan bajos niveles de confort térmico a los inquilinos, pueden tener problemas de calidad del aire interior y contribuyen significativamente a las emisiones de gases de efecto invernadero del estado. Existen dos importantes incentivos estatales para la mejora de la eficiencia y la electrificación de viviendas multifamiliares asequibles (AMFH) – el Programa de Climatización para Personas con Bajos Ingresos (LIWP) y el programa de Energía Solar en Viviendas Multifamiliares Asequibles (SOMAH) – pero existen pocas opciones para financiar las lagunas de financiación que quedan después de aplicar los pagos de incentivos. En general, los propietarios de edificios AMFH tienen relativamente pocas opciones para financiar grandes mejoras de capital a menos que las actualizaciones coincidan con un evento de recapitalización importante, como (1) sindicación o re-sindicación de créditos fiscales federales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC) y la emisión de bonos de actividad privada exentos de impuestos, en relación con la adquisición o transferencia de la propiedad y la rehabilitación sustancial concurrente, o (2) una refinanciación prevista y el aumento de tamaño del primer préstamo hipotecario del edificio. Nos referimos a los periodos fuera de tales eventos de recapitalización como «de ciclo medio».

Durante los periodos de ciclo medio, los costos iniciales de las mejoras profundas de eficiencia y electrificación son difíciles de financiar por las siguientes razones clave:

• Prestamistas hipotecarios: Los prestamistas tienen derechos exclusivos de aprobación y pueden prohibir el endeudamiento adicional necesario para financiar las mejoras de eficiencia, ya sea en forma de préstamo hipotecario subordinado o de préstamo garantizado para equipos.
• Inversores de capital fiscal: Los inversores en edificios LIHTC tienen derechos de aprobación sobre cualquier endeudamiento adicional significativo asumido por los edificios.
• Restricciones de alquiler: Debido a las restricciones sobre el alquiler, los inmuebles AMFH no suelen tener reservas de efectivo acumuladas aparte del mínimo necesario para reparaciones y reposición ordinaria de capital. Por lo general, no disponen de un excedente significativo de ingresos netos anuales (después de los gastos de explotación y el servicio de la deuda hipotecaria) para cubrir el servicio de la deuda adicional para la financiación de mejoras profundas.
• Incentivos divididos: En el caso de los edificios AMFH en los que los inquilinos pagan los servicios, los propietarios no pueden recuperar los costos iniciales de las mejoras profundas de eficiencia con el tiempo gracias al ahorro de energía.
• Subsidios de servicios públicos: Muchos programas de vivienda subvencionada disponen de un mecanismo para garantizar que los gastos de manutención de los inquilinos no superen un determinado porcentaje de sus ingresos. Este mecanismo consiste en un tope de «renta bruta», que es la suma de la renta del inquilino más un subsidio de servicios públicos (UA) para pagar sus servicios públicos. La normativa estatal que regula los UA ofrece protección a los inquilinos, así como los medios por los que los propietarios de edificios AMFH pueden aumentar los alquileres (sujetos a límites de asequibilidad sobre el total del alquiler mensual más el UA) para recuperar el costo de las mejoras que reducen los costos de los servicios públicos de los inquilinos. El Comité de Asignación de Créditos Fiscales de California (CTCAC, por sus siglas en inglés) es el organismo estatal que establece los requisitos de UA del inquilino para las viviendas subvencionadas. Las normas actuales para establecer los UA de los inquilinos utilizan los calendarios de la Autoridad de Vivienda Pública (PHA) o la Calculadora de Asignación de Servicios Públicos de California (CUAC) y todavía no ofrecen a todos los propietarios de edificios AMFH la posibilidad de ajustar los UA para reflejar todos los ahorros de energía de los inquilinos tras la finalización de las mejoras de eficiencia profunda. Algunos de los principales problemas de la CUAC son las restricciones en su uso para edificios AMFH no subvencionados con LIHTC, la contabilización de las tarifas eléctricas según el tiempo de uso y las restricciones relativas al ahorro energético mínimo derivado de las mejoras en eficiencia o energía solar fotovoltaica (FV). Además, la normativa exige que los propietarios de edificios que utilicen CUAC participen en los programas Multifamily Affordable Solar Housing (MASH) o SOMAH para la instalación fotovoltaica, los cuales limitan el pago de incentivos cuando el propietario se beneficia principalmente del ahorro de energía solar o prohíben el ajuste de las UA para obtener los beneficios de dicho ahorro, debido que todo el ahorro debe repercutirse en los inquilinos. Los programas de las PHA también tienen desventajas, debido que pueden no incorporar muchas tecnologías estándar de eficiencia energética y carecer de disposiciones uniformes para el aire acondicionado. Por lo tanto, los propietarios a menudo no pueden monetizar los ahorros en servicios públicos de los inquilinos, que podrían utilizarse para ayudar a financiar las mejoras.
• Límites de los programas de incentivos de California: (antes de los incentivos de la Ley de Reducción de la Inflación [IRA] de 2022). LIWP y SOMAH, los dos principales programas estatales de incentivos para la financiación de la energía solar fotovoltaica, la eficiencia energética y la climatización para AMFH, proporcionan financiación crítica para los propietarios de edificios, pero estos programas no son suficientes para cubrir todos los costos de actualización para las decenas de miles de edificios multifamiliares que deben ser descarbonizados para cumplir con los objetivos climáticos del estado, al tiempo que mejora la salud y los resultados de calidad de vida necesarios para una transición energética justa. Además, como se mencionó anteriormente, aunque es fundamental para la financiación de instalaciones fotovoltaicas para AMFH principalmente subvencionadas, SOMAH requiere que todos los ahorros de costes de servicios públicos de la energía solar fluyan a los inquilinos y también sólo está disponible para edificios donde los inquilinos pagan los servicios públicos directamente; por lo tanto, los ahorros de servicios públicos solares no están disponibles para apilar con estos incentivos para que los propietarios puedan acometer mejoras de capital más amplias en el edificio. En la actualidad, sin el ahorro solar y los incentivos, el costo inicial de muchas medidas no puede recuperarse en periodos de amortización viables sólo con el ahorro de energía.

El informe examina los desafíos y las oportunidades asociadas con la mejora de la eficiencia energética y la electrificación en el sector de la vivienda multifamiliar asequible en California. Destaca cómo los acuerdos de servicios energéticos pueden proporcionar un modelo financiero y de implementación efectivo para llevar a cabo estas renovaciones. El informe analiza casos de estudio en California, donde se han utilizado acuerdos de servicios energéticos para realizar mejoras en la eficiencia energética y la electrificación en viviendas multifamiliares asequibles. Examina los beneficios de estos acuerdos, como la reducción de los costos de energía para los residentes, la mejora del confort y la calidad de vida, y la reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero. El informe proporciona recomendaciones y mejores prácticas para la implementación exitosa de acuerdos de servicios energéticos en el contexto de viviendas multifamiliares asequibles. Estas recomendaciones incluyen la identificación de socios y financiamiento adecuados, la evaluación de medidas de eficiencia energética y electrificación, la participación de los residentes y la monitorización y evaluación del desempeño. En resumen, el informe se enfoca en el uso de acuerdos de servicios energéticos para la renovación de eficiencia y electrificación en viviendas multifamiliares asequibles en California. Proporciona casos de estudio, recomendaciones y mejores prácticas para implementar con éxito estas renovaciones, logrando beneficios económicos, ambientales y de calidad de vida para los residentes.

Para leer más ingrese a:

https://rmi.org/insight/energy-service-agreements-for-efficiency-and-electrification-retrofits-of-affordable-multifamily-housing-in-california/

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