La creación de un futuro más sostenible y resiliente exige que los edificios actuales experimenten una marcada transformación en sus infraestructuras y operaciones. Desde los complejos industriales diseñados en décadas pasadas hasta los rascacielos acristalados de los distritos comerciales más céntricos, muchos edificios pueden ser adecuados hoy en día, pero no lo serán en los próximos años como espacios resilientes y con bajas emisiones de carbono. Sin embargo, en el difícil entorno económico actual, a muchos ejecutivos del sector inmobiliario, tanto ocupantes como inversores encargados de preparar sus carteras inmobiliarias para el futuro, les resulta difícil encontrar argumentos empresariales para actuar y conseguir la aprobación de los altos directivos. La economía mundial atraviesa un periodo complicado, con tipos de interés al alza, inflación elevada y una lenta recuperación del comercio. La inversión inmobiliaria ha disminuido, y la captación de fondos es más difícil. El sector de oficinas, en particular, está experimentando cambios dinámicos en la demanda debido al impacto del trabajo híbrido en la renovación de los contratos de arrendamiento. A pesar de los obstáculos a corto plazo, desarrollar y aplicar ahora estrategias claras de descarbonización y resiliencia es la decisión inteligente para obtener resultados a largo plazo. En muchos aspectos, los argumentos comerciales a favor de los edificios sostenibles nunca han sido tan sólidos. Ninguna ciudad —y pocos edificios en su interior— es inmune al creciente impacto del cambio climático. Desde el calor abrasador y la sequía prolongada hasta las tormentas cada vez más frecuentes e intensas y las inundaciones repentinas, cada ciudad se enfrenta a su propia combinación de factores de riesgo físico. Todos ellos pueden tener un impacto significativo en los edificios, tanto en términos de su funcionamiento inmediato como de su integridad estructural y resistencia a largo plazo. Las ciudades costeras, incluidas varias de las principales ciudades de Asia (como Shanghái, Hong Kong y Bombay) y las de la costa este de Estados Unidos (como Miami y Nueva York), son especialmente vulnerables a las inundaciones y a los ciclones cada vez más intensos. Otras ciudades, como Dubái, Madrid y muchas del cinturón solar de Estados Unidos, están más expuestas al calor, la sequía y los incendios. Poner precio al riesgo físico del cambio climático es cada vez más sencillo. En 2021, 10 de las mayores catástrofes climáticas en todo el mundo costaron 170.000 millones de dólares en pérdidas aseguradas.  

Además, cada año aumenta el costo de las pérdidas no aseguradas, dado que los datos llevan a las aseguradoras a retirarse de zonas industrializadas y pobladas clave. Para las ciudades, no se trata sólo de hacer frente a sucesos que ocupan los titulares de las noticias internacionales. Las que ya están en primera línea del cambio climático están sufriendo eventos repetitivos de menor envergadura que pueden estar creciendo rápidamente en escala e intensidad. En Estados Unidos, los efectos de fenómenos climáticos como tormentas, incendios forestales, huracanes, inundaciones, sequías y heladas han costado 612.000 millones de dólares en los últimos cinco años. Aunque algunas ciudades están sintiendo los efectos de forma más aguda que otras en estos momentos, todas se enfrentarán a retos a largo plazo en los edificios, infraestructuras y cadenas de suministro existentes. Según el informe, más de 350 ciudades registran ya temperaturas estivales superiores a 35 °C (95 °F). En 2050, esa cifra ascenderá a unas 970 ciudades. Según la organización sin ánimo de lucro CDP, el calor extremo es actualmente el peligro climático al que más se enfrentan las ciudades del mundo. De aquí a 2050, a medida que los patrones climáticos se vuelvan más impredecibles y los fenómenos meteorológicos extremos más frecuentes, aumentarán los riesgos para el valor de los edificios y para la continuidad de la actividad. Estos riesgos climáticos tendrán implicaciones significativas para propietarios y ocupantes, tanto en términos de sus edificios como de sus operaciones. Un análisis de la fundación sin ánimo de lucro First Street Foundation y de la empresa de ingeniería Arup estima que los costos derivados de los daños por inundaciones en EE.UU. alcanzarán los 16.900 millones de dólares anuales en 2052, y que las empresas afectadas perderán colectivamente 4 millones de días para recuperarse de las inundaciones. Sin embargo, para algunas empresas, el riesgo climático sigue siendo un punto ciego. Aunque el estudio de JLL reveló que el 78 % de los inversores y el 83 % de los ocupantes identifican el riesgo climático como un riesgo financiero, solo el 23 % de los ejecutivos están planificando contingencias para las perturbaciones en los próximos 12 a 18 meses. Uno de los mayores retos a la hora de evaluar el riesgo climático es la amplia gama de enfoques y la falta de consenso sobre la normalización. Algunos proveedores piensan en el valor en riesgo en términos de valor asegurado, mientras que otros consideran el cambio en el valor de los activos o el costo de reposición.  

No obstante, las herramientas de modelización climática y análisis de escenarios son cada vez más sofisticadas, lo que permite a más empresas comprender sus riesgos y desarrollar planes para tomar las medidas adecuadas. Estas medidas de resistencia a corto plazo deben integrarse en planes de descarbonización a más largo plazo, que son clave para reducir el riesgo a más largo plazo. Con un número exponencialmente creciente de empresas que se adhieren a los objetivos de cero emisiones netas y un enfoque continuo en la minimización de los costos operativos, aumentará la demanda de espacios que estén alineados con estos objetivos. Históricamente, las certificaciones ecológicas han sido la marca principal de un edificio sostenible, y los inquilinos han estado dispuestos a pagar el precio. Los datos sobre transacciones siguen mostrando primas de alquiler saludables para los edificios certificados en una serie de mercados mundiales de oficinas, pero el sector está cambiando. En muchos de los principales mercados mundiales, las certificaciones ecológicas son cada vez menos un elemento diferenciador y más un requisito. En Estados Unidos, por ejemplo, el 77 % del parque de oficinas de clase A de San Francisco tiene certificación LEED, frente al 49 % de Phoenix. Las primas ecológicas asociadas a estas certificaciones son del 5 % y el 11 %, respectivamente. Los propietarios de edificios y los inversores aún pueden beneficiarse de una ventaja inicial en mercados pioneros como Phoenix, pero corren el riesgo de enfrentarse a un descuento en los mercados más consolidados, como San Francisco. Los ocupantes se enfrentan a un reto distinto. Las certificaciones más populares hoy en día suelen basarse en el diseño y la construcción, y las emisiones y el consumo de energía de los edificios son solo uno de sus componentes. Los inquilinos buscarán cada vez más indicadores de desempeño medioambiental, como la intensidad energética y la electrificación, además de las credenciales ecológicas. JLL ya está viendo pruebas de ello en los mercados europeos avanzados, como Londres y París, donde los espacios de oficinas prime con bajas emisiones de carbono están alcanzando máximos históricos de alquiler este año, incluso con una ralentización general del sector.  

La creciente atención prestada a la sostenibilidad en el mundo empresarial y en la sociedad en general está influyendo en la dinámica de la oferta y la demanda, especialmente en las ciudades donde es improbable que un parque obsoleto cumpla la normativa o las expectativas futuras. Se espera que la demanda corporativa de edificios sostenibles aumente rápidamente a medida que más empresas establezcan y actúen sobre los compromisos de carbono. En los 20 principales mercados mundiales de oficinas, solo el 34 % de la demanda futura de espacios de trabajo con bajas emisiones de carbono se cubrirá en los próximos años. En Estados Unidos, los importantes requisitos de evaluación comparativa e información energética han permitido realizar análisis rigurosos de la oferta y la demanda. Los datos de desempeño energético de los edificios se utilizaron para ajustar la calidad del parque existente, lo que dio lugar a un desequilibrio más agudo en comparación con Europa y Asia-Pacífico. El análisis de EE.UU. comprende ocho grandes ciudades, pero los desequilibrios varían significativamente entre ellas. Por un lado, es probable que Seattle tenga el mercado más equilibrado debido a la sólida actividad constructora, los altos niveles de electrificación de los edificios y una red energética que se encuentra entre las más limpias del país. Por otro lado, es probable que Chicago tenga dificultades para satisfacer la demanda debido a la escasez de edificios energéticamente eficientes, a la falta de proyectos de desarrollo y a la insuficiencia de suministro de energía limpia en la red. 

Para leer más ingrese a: